物業觀察｜更換物業、費用調整、制定管理規約，這些都由業主做主

為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益，營造舒適、文明、和諧的居住和工作環境，構建共建共治共享的基層社會治理體系。日前（10月9日），由四川省第十三屆人民代表大會第三十次會議修訂通過，《四川省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）將于2022年5月1日起施行。

 

《條例》并明確提出，制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務人、物業費調整等14項事項由將業主共同決定，今后將不再是物業服務人的“一言堂”，而更多由業主共同“管理”小區。

 

更換物業、選舉業主委員、物業費調整，

 

今后都由業主自己做主！

物業服務人可以自行調整物業費嗎？物業服務人不稱職，業主能否對其進行解聘？是否應當使用建筑物及其附屬設施的維修資金？對此，《條例》明確了14項由業主共同決定的事項，進一步凸顯了業主自治的主動權。

 

這14項事項為：

 

1、制定和修改業主大會議事規則；

 

2、制定和修改管理規約；

 

3、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

 

4、選聘和解聘物業服務人；

 

5、使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

 

6、籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

 

7、改建、重建建筑物及其附屬設施；

 

8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

 

9、在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備；

 

10、物業服務區域劃分與調整；

 

11、實施自行管理；

 

12、物業費調整；

 

13、設立業主代表大會以及確定其職責；

 

14、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

 

同時，《條例》提出，在決定每個事項前，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。其中，籌集維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途等事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；其余事項應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

 

業主大會如何召開？

 

應向所在地街道辦事處提出書面報告

 

業主大會對關系到整體業主利益的事情進行決議，是本物業管理區域民主議事的權力機構，擁有對本物業管理區域公共事務的議事權和決策權。

 

業主委員會（以下簡稱業委會）是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，依法履行業主大會賦予的職責，接受業主的監督。

 

那么如何才能召開業主大會呢？

 

《條例》明確，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆。符合下列情形之一的，應當召開業主大會會議：

 

1、交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

 

2、首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上；

 

3、前期物業服務合同到期前九十日或者前期物業服務合同依法解除的。

 

建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面報告，并在物業服務區域內公告。建設單位未按時書面報告設立業主大會的，同一物業服務區域內二十名以上業主聯名可以向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面申請，并提供業主身份證明材料。

 

《條例》還明確，業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。老舊小區以及建設單位已經不存在的物業服務區域籌備業主大會會議的，縣（市、區）人民政府可以給予補助。

 

共有部分收益該歸誰？

 

設立業主共有資金賬戶進行管理

 

《條例》提出，利用共有部分開展經營活動，經業主共同決定，可以授權業主委員會管理，也可以以合同方式委托物業服務人或者其他經營主體經營。利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業主共有。共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶，共有部分收益應當及時轉入該賬戶。共有資金賬戶由業主委員會管理。

 

《條例》明確，物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次。

 

泄露業主的信息、抬高維修費

 

物業服務人的這些行為被禁止

 

關于物業服務人的規定，《條例》也作出了規定。明確規定，一個物業服務區域由一個物業服務人提供物業服務。且物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息，并在物業服務區域顯著位置公示。

 

1、物業服務內容和質量要求，收費項目、標準和方式，合同履行情況；

 

2、供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

 

3、業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；

 

同時，《條例》還明確，物業服務人不得違反物業服務合同減少服務內容，降低服務標準，擅自設置收費項目和提高收費標準；不得擅自利用業主共有部分開展經營活動；不得挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益；不得抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用；不得泄露業主的信息；不得強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；不得采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業費；不得與業主委員會成員串通，損害業主利益等。

 

此外，建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同，合同期限不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計算，與業主按照約定交付方式已交付物業的，物業費按照約定承擔；已交付業主的物業未達到該物業買賣合同約定的交付條件，整改期間的物業費由建設單位承擔。

 

封面新聞記者 韓欽清 曹銘軒

 

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信息原著：封面新聞

信息來源：今日頭條

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