【佳園物業】分享：“物業”怎么來的？小區為何須由物業公司來管理，依據何在？

這個問題總是被反復的提及，反復的拷問。凡是在城市中的住宅小區購房置業，你總是會發現有一個小區“大管家”——物業公司，在對小區開展所謂的“綜合性管理和服務”，為廣大業主“創造一個舒適優美安全的居住環境”。當然，同時也會定期收取包括物業費在內的各式各樣的費用。

 

只要涉及到“收費”，作為消費者就會異常敏感。這個物業公司的存在，意味著購房置業花了幾十萬乃至上百萬的房款之后，每月還需繼續額外支付一筆物業費。如果這個費用比較高的話，那些本身壓力就比較大的業主甚至以為：房產證雖然在手，但它似乎并沒有真正歸屬于個人，依然要每月繼續交納“房租”才可以安心居住，物業費完全成為了一種負擔。

 

于是，種種質疑和不解就紛至沓來：

“物業”到底是干什么的？誰讓它來的？它憑什么長期把持著“業主們的小區”？我不需要什么物業來管理，我也不交什么物業費！以前沒有“物業”，我們也過得很好！

 

 

在內地物業管理誕生、起步、發展，至今已四十年有余的今天，上面這些質疑和拷問對于住宅類物業行業而言是那么的刺耳，可以說是整個行業的悲哀。至少它在一定程度上表明，物業行業的地位和作用，遠未得到大多數業主的認同，

 

是的，以前確實沒有“物業”。住房制度改革之前，我們住的是“公房”，（國有直管公房、單位自管公房），交納的是“房租”，管房子并定期修房子的是“房管所”（或單位的后勤房產處等）。

 

而“物業”、“物業管理”等等這些新名詞兒，都是隨著改革開放從境外所引入，它們是西方人的發明創造。其中“物業”一詞兒，是我國港澳地區對于英文“Real Property”的翻譯，如今，它專指房地產范圍內，各類房屋及其配套的設施設備等。

 

那么，對比兩種房屋管理模式，大致可以認為：

“公房”，就是“物業”；“房管所”，就是“物業公司”；而傳統的“福利型公房管理模式”，逐步被社會化專業化的“企業經營服務型的物業管理”模式所取代。

 

這里就不得不提一部重要的文件：

1994年4月，原建設部頒布了首個物業管理規章——《城市新建住宅小區管理辦法》。

 

《辦法》的第四條和第五條：

住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。

 

房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。

 

也就是說，自1994年開始，凡新建商品房小區，物業公司“搶先進駐小區”，對整個小區實施“綜合化、一體化、專業化”管理。這并非是“不請自來”，而是在“依法行事”。

 

從上世紀九十年代起，物業管理以其獨特的功能逐漸引起了人們的關注。進而1997年，“物業管理”被提到城市管理體制改革的高度，要求其從“新建區”向“老城區”擴展，深化向“市場化”發展的道路。

 

等到了2003年首部《物業管理條例》頒布后，物業行業的前景似乎更是一片光明，大有可為。

 

應該說，整個九十年代及二十世紀初，在住宅類物業管理領域，物業公司與業主一方的矛盾始終存在，但遠未像現在這樣激化和尖銳，以至于“取消物業（費）”的口號此起彼伏。

 

事情開始發生變化，是另一部重要的法律——《物權法》的頒布實施。這部法律給業主一方帶來了“震撼性的啟示”，而它給整個物業行業帶來的沖擊和影響是巨大而深遠的。

 

好像自此開始，業主一方才知道，自己才是“小區的真正主人”；需要主人們“共同決定的事項”，往往被物業公司越俎代庖；許多應歸屬業主一方的合法權益、收益，往往被忽視和侵占；許多開發商的子弟兵——前期物業，說不得轟不走，這都是違法行為。

 

尤其是《物權法》關于“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施”的新界定，使得業主一方看到了“翻身當家做主”，自管小區的曙光。

 

以上，可以概括為：

物業公司，自前期就介入小區管理，這是“大方向”上的問題，也確有其法理依據。諸如：“物業”是怎么來的，誰請來的，我不需要物業來管理等等的問題，純屬無聊透頂，毫無實際意義。

 

對業主一方而言，學法懂法，進而運用相關法規賦予業主的權利去爭取自身的應得利益，這才是關鍵。而這其中，業委會的組建以及團隊建設問題，又似乎是重中之重。

 

沒有業委會這個組織的話，許多法規所賦予業主的權利幾乎就無從行使。因為凡是涉及小區共有部分重大的事項及公共管理權限，就須組織召開業主大會會議，由全體業主共同評議并作出決議，再授權業委會執行。

 

沒有業委會的召集人和執行者，就意味著上述所謂的權益，僅是法規條文的羅列，無法付諸實施。這個問題，短期內還真難有切實可行的辦法。

 

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