【佳園物業】分享：科學的契約制度推動物業管理規范化發展

近年來，物業管理領域內的糾紛呈現出上升趨勢，業主和物業管理公司之間因為糾紛訴諸法院已不是新鮮事。其中，因前期物業管理所發生的矛盾更為突出，這些矛盾與糾紛既有違法的問題，但更多的則屬于違約、違規以及是非道德和認識水平的范疇。由于物業管理活動具有生產與消費同時產生、同時結束的特點，問題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題要比解決一般合同履行中產生的問題更為復雜。因此，物業管理合同在簽訂時雙方要對此有詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業管理合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。因此，《前期物業服務合同（示范文本）》的出臺在約束開發商與物業管理企業，業主自律等方面有著深遠的意義，必將對物業管理行業的標準化、程序化、制度化、規范化發展產生巨大的推動作用。

　　現在越來越多的開發商已經意識到物業管理公司前期介入的重要性，并且在實際操作中也落到實處，但是，作為物業管理條件最不成熟的階段，作為物業管理矛盾集結的階段，前期物業管理要想真正按照《前期物業服務合同（示范文本）》的要求，做到公平、公開、公正，還需要所有參與者------房地產開發企業、物業管理企業和業主的共同努力，筆者將從以下兩個方面具體的闡述：

 

一、物業管理企業與房地產開發商分業經營，明確責權利關系

 

　　前期物業管理的定義就是，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前由建設單位選聘物業管理企業實施物業管理工作?，F在社會上的前期物業管理往往是物業管理公司和開發公司是一家，在建管不分、責任不明確的情況下，物業管理企業往往受開發企業的限制，只能在前期物業管理過程中以開發商的利益為重。按開發商的要求從事物業管理工作，從而很難發揮物業管理企業的作用。例如：在售樓的過程中，開發商往往隨意做出“在物業管理中減免多少物業管理費”、“物業管理將以什么樣的高標準提供服務”、“在裝修的過程中允許給予什么樣的便利條件”等承諾，以吸引更多的購買者。這無形中給物業管理企業套上了枷鎖，往往是業主入住之后與物業管理企業產生矛盾的癥結所在，也是物業管理公司和開發商互相扯皮的一個潛在原因。

 

　　筆者曾工作的一家物業管理公司對一個新建小區進行接管驗收過程中，嚴格堅持責權利分明原則制定驗收程序，根據《房屋接管驗收標準》、《電梯工程施工質量驗收標準》等相關標準對房屋質量、水暖氣、智能化、電梯、配套設施設備進行了嚴格的驗收，并作詳細的記錄。開發公司給予了積極地配合，技術人員主動將施工過程中的隱蔽工程、改動的線路、需要注意的管線、存在的問題等都向物業管理公司的負責人作了說明，并針對驗收過程中需要整改的地方給予承諾。后來，該小區成為當地很有名氣的品牌社區，由于開發公司的配合，也給物業管理公司的工作帶來了很大的幫助。接管驗收工作是物業管理企業和開發企業在責權利關系上體現最為明顯的一個環節，許多物業管理公司在交接過程中不能按照相關標準進行驗收，造成以后的維修工作責任難以界定。甚至在產權資料、竣工驗收資料和圖紙的交接中，開發企業都不能全部提供，給物業管理公司在前期物業管理過程中帶來了很大的麻煩。

 

二、物業管理企業在對業主的管理中體現服務精神

 

　　前期物業管理開發的項目沒有竣工，入住業主安全不能得到保障；施工正在進行，噪音擾民現象嚴重；周圍市政工程沒有跟上，給入住業主的出行和生活帶來了不便；業主裝修的檢查驗收、房屋出現質量問題的協調處理、精裝修的質量問題……前期物業管理給予物業管理公司的是千頭萬緒、處理不完的工作。

 

　　其一，物業管理企業應該完善自我。

 

　　物業管理企業在接管之前就應該制定相應的服務標準，是“酒店式”還是“星級式”，量身定做一套有效、系統、完整的服務方案，此方案包括內部的員工的提高和外部的服務工作的效果。完善公司的規章制度，提高員工的整體素質，通過相互學習、培訓等行之有效的辦法，使員工達到服務新接管物業的要求。

 

　　《前期物業服務合同（示范文本）》的出臺，就宣布以前由物業管理公司單方面制定服務合同的終結。對雙方的權利和義務作了公平的規定。這就要求物業管理企業不僅要從自身的利益考慮，還要從業主的利益考慮制定服務計劃，既要周全、又要嚴密，該管理的就要管理，該服務的就要服務。新建物業人員混雜，日常出入的人員較多，既有業主也有建筑工人、裝修工人等。所以在此期間安全問題是考驗物業管理公司服務的一個重要指標，管理建筑工人、裝修工人和其他外來人員的活動成為前期物業管理中的一個重要工作。

 

　　其二，以人性化管理體現服務精神。

 

　　作為前期物業管理，入住業主和物業管理公司屬于陌生的兩個個體，其磨合的過程就是前期物業管理活動。業主辦理入伙手續、進行房屋驗收、裝修、入住以及房屋出現質量問題的協調處理等等工作，物業管理公司的運作過程每一個細節中都體現該企業的管理水平，也為未來的工作做好鋪墊。

 

　　《前期物業服務合同（示范文本）》將對前期物業管理工作的良性發展起到指導性的作用。但是在遵循市場規律、面對競爭，尚需要開發企業和物業管理企業轉化思想觀念。通過招投標選取物業管理公司進行管理，還需要市場的進一步規范，需要政府部門、物業管理協會的指導和監督，前期物業管理的健康發展尚需全體從業人員的共同努力。

 

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信息發布：葉歪究
信息來源：今日頭條
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